2011년 10월 14일 소득세법의 개정으로 인해 

임대사업자의 양도소득세 비과세 범위가 확대되었다.

단순히 1채의 임대주택만 소유하고 있는 경우에는

임대주택을 제외한 다른 주택을 양도하는 경우 비과세를 적용 받을 수 있다.

하지만 여러 채의 임대주택을 보유하고 있는 경우에는

양도 주택에 대한 비과세 규정이 약간 달리 적용된다.

1. 본인 거주주택과 1채의 임대주택을 보유하는 경우

A : 본인 거주주택

B : 임대주택

A주택을 양도하는 경우에는 B주택을 주택 수에서 제외하기 때문에

A주택이 비과세 요건을 충족하는 경우에는 비과세를 적용 받을 수 있다.

2. 본인 거주주택과 2채의 임대주택을 보유하는 경우

A : 본인 거주주택

B : 임대주택

C : 임대주택

A주택을 양도하는 경우에는 B주택과 C주택은 주택 수에서 제외되기 때문에

A주택이 비과세 요건을 충족하는 경우에는 비과세를 적용 받을 수 있다.

만약 A주택을 양도한 후 B주택에서 2년 이상 거주 후 B주택을 양도하는 경우에는

A주택을 양도한 날로 부터 B주택을 양도하는 기간까지 발생한 양도차익에 대해서만

비과세를 적용받을 수 있다.

예를 들어 설명하면 다음과 같다.

A주택 (취득일 2000.1.1 양도일 2014.1.1)

B주택 (취득일 2001.1.1 양도일 2017.1.1 임대주택)

C주택 (취득일 2002.1.1 임대주택)

갑은 A주택, B주택, C주택을 보유하고 있다.

2011년 10월에 소득세법이 개정됨에 따라

임대주택사업자로 등록하는 경우 세제 해택을 누릴 수 있게 되었다.

먼저 갑은 B주택과 C주택을 임대주택사업자등록을 하였다.

그 후 2014년 1월 1일에 A주택을 양도하면서 1세대 1주택 비과세 규정을 적용 받았다.

A주택을 처분한 갑은 A주택을 양도하면서 기존의 B주택으로 이사를 하게 되었다.

B주택의 비과세요건을 충족한 갑은 2017년 1월 1일에 다시 B주택을 양도하면서

비과세 규정을 적용 받았다.

하지만 비과세의 범위는 A주택의 양도 때와는 달랐다.

B주택의 비과세 범위 : A주택 양도시점부터 B주택 양도시점까지의 양도차익

이처럼 2채 이상의 임대주택을 보유하는 경우에는

기존주택을 양도하고 기존임대주택에서 거주를 계속하더라도

임대주택 보유기간에 대해 모두 비과세를 적용 받는 것이 아니라

기존주택을 양도한 날부터 임대주택을 양도한 날까지의 양도차익에 대해서만 비과세를 적용한다.

< 장태준 세무사 >