부동산 경기가 활황이었던 지난 시절

갑은 강북에 조그마한 상가를 하나 구입하였다.

구입 가격은 무려 30억원이었다.

그러나 은행 대출을 20억원이나 받은 터라 취득자금 조달에는 문제가 없었지만

대출이자 부담이 심각하였다.

갑은 이러한 부담을 무릎쓰고 상가 가치가 더 올라갈 것이라고 생각했다.

그러나 서브프라임으로부터 시작된 경기 침체는 전세계를 경제의 침체기로 빠져들게 하였고

부동산 가격은 하염없이 아래로 곤두박질쳤다.

갑이 30억원에 구입한 상가는 결국 15억원으로 반토막이 났고

은행 대출이 부동산 가치를 뛰어넘어 버렸다.

부동산 가치가 하락하자 갑은 이번 기회에 상가를 아들에게 증여하고자 했다.

즉, 상가와 부채 모두를 아들에게 증여(부담부증여)를 하였다.

상가의 증여재산가액은 15억원, 은행 부채가 20억원이었다.

증여재산가액이 부채보다 적었으므로 증여세는 없었고 부채에 대해 양도소득세를 내야 했다.

이 때 증여재산가액과 부채의 차이 5억원은 어떻게 되는 걸까?

부담부증여란 수증자가 증여를 받는 동시에 채무까지 증여하는 것을 말한다.

따라서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는

증여가액은 채무액을 제외한 가액이 되어 그 부분에 대해서만 증여세를 과세하고

채무액에 대해서는 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 보아 양도소득세를 과세한다.

증여재산가액 = 재산가액 - 채무액

양도가액 = 채무액

만약 증여재산가액보다 채무액이 큰 경우에는 어떻게 될까?

증여재산가액보다 많은 부채를 수증자가 증여받는 경우에는

그 차이 만큼 증여자의 부채를 수증자가 부담하는 형식이 되므로

초과하는 채무액에 대해서 수증자가 증여자에게 증여한 것으로 본다.

즉, 증여가 반대로 이루어졌다고 하여 역증여라고 부른다.

위 사례를 들면 실제 상가와 은행부채를 갑이 자녀에게 증여하였지만

상가의 가치보다 은행부채가 크기 때문에 그 차액인 5억원을

아들이 갑에게 역증여한 것이 된다.

< 장태준 세무사 >